زمان تقریبی مطالعه: 11 دقیقه
 

اسباب انحلال اجاره (حقوق خصوصی)




اسباب انحلال اجاره، از مباحث مطرح در علم حقوق به معنای اسبابی که بواسطه آن‌ها عقد اجاره از بین رفته و منحل می‌شود. این اسباب عبارت‌اند از: بطلان اجاره، فسخ اجاره و پایان مدت اجاره. بطلان اجاره به واسطه فقدان یکی از شرایط اساسی صحت معامله، تلف عین مستأجره و خارج شدن عین مستاجره از قابلیت انتفاع محقق می‌شود. فسخ اجاره با اجرای خیار شرط، خیار عیب و خیار تخلف شرط قابل تحقق است.


۱ - واژه‌شناسی


انحلال (divorce) در لغت مصدر باب انفعال از ریشه حل به معنای گشوده شدن، گشاده‌گردیدن، حل شدن، باز شده، نابود شدن و از بین رفتن است.
[۱] معین، محمد، فرهنگ فارسی، ج۱، ص۱۴۳، تهران، بی‌نا، ۱۳۶۲، چاپ پنجم.
در حقوق به پایان پذیرفتن قانونی یک عمل حقوقی به خاطر یک مجموعه مصالح، در حالات معین انحلال گویند.
[۲] انصاری، مسعود و محمدعلی طاهری، دانشنامه حقوق خصوصی، ج۱، ص۴۷۳-۴۷۴، تهران، انتشارات محراب فکر، ۱۳۶۸، چاپ دوم.

اجاره (lease) نیز در لغت به معنای رهانیدن، به‌ مزد گرفتن خانه و... می‌باشد
[۳] معین، محمد، فرهنگ فارسی، ج۱، ص۱۴۳، تهران، بی‌نا، ۱۳۶۲، چاپ پنجم.
و در اصطلاح حقوقی اجاره عقدی است که به موجب آن مستاجر مالک منافع عین مستاجره می‌شود. اجاره‌دهنده را موجر و اجاره‌کننده را مستاجر و مورد اجاره را عین مستاجره می‌گویند. م ۴۶۶ ق. م عقد اجاره ممکن است به یکی از دلایل زیر منحل شود:
[۴] کاتوزیان، ناصر، دوره عقود معین، ص۴۳۳، تهران، انتشارات مدرس، ۱۳۷۴، چاپ ششم.


۲ - بطلان اجاره


بطلان اجاره به عنوان یکی از اسباب انحلال اجاره، شامل موارد زیر می‌باشد:

۲.۱ - فقدان شرایط اساسی صحت معامله


در صورتی که یکی از شرایط اساسی برای صحت معامله مذکور در م ۱۹۰ ق. م موجود نباشد، اجاره باطل است اگر چه طرفین یا یکی از آنها جاهل به این امر باشند. و طبق مستفاد از م ۳۶۵ ق. م (این ماده بیان می‌دارد که: «بیع فاسد اثری در تملک ندارد.») در مورد بیع، اجاره فاسد اثری در تملک ندارد و معلوم می‌گردد که منفعت به مستاجر و اجرت‌المسمی به موجر منتقل نشده است. بنابراین چنان‌چه موجر اجرت‌المثل را دریافت کرده باشد آن را به مستاجر مسترد می‌دارد و اگر مستاجر استیفاء منفعت از عین مستاجره کرده است اجرت‌المثل آن را به موجر می‌دهد.
[۵] امامی، حسن، حقوق مدنی، ج۲، ص۵۱، تهران، کتاب‌فروشی اسلامیه، ۱۳۷۴، چاپ یازدهم.


۲.۲ - تلف عین مستاجره


با این‌که موضوع اجاره، منفعت است اما چون منافع به تدریج از عین مستاجره به دست می‌آید، تلف عین نیز مورد اجاره را از بین می‌برد.
[۶] کاتوزیان، ناصر، دوره عقود معین، ص۴۳۴، تهران، انتشارات مدرس، ۱۳۷۴، چاپ ششم.
اگر تلف عین مستاجره قبل از قبض یا بلافاصله پس از تسلیم آن باشد، طبق قسمت اول م ۴۹۶ ق. م: «عقد اجاره به واسطه تلف شدن عین مستاجره از تاریخ تلف باطل می‌شود...». در این صورت، موجر باید اجرت‌المثل را در صورت دریافت، پس دهد. همچنین اگر تلف عین مستاجره در اثناء مدت اجاره باشد، طبق م ۴۸۳ ق. م: «اگر در مدت اجاره عین مستاجره به واسطه حادثه کلا یا بعضا تلف شود اجاره از زمان تلف نسبت به مقدار تلف‌شده منفسخ می‌گردد و در صورت تلف بعض آن مستاجر حق دارد اجاره را نسبت به بقیه فسخ کند یا فقط مطالبه تقلیل نسبی مال‌الاجاره نماید.»
[۷] امامی، حسن، حقوق مدنی، ج۲، ص۵۲، تهران، کتاب‌فروشی اسلامیه، ۱۳۷۴، چاپ یازدهم.

البته تلف عین به دو شرط موجب بطلان اجاره می‌شود:
[۸] کاتوزیان، ناصر، دوره عقود معین، ص۴۳۵، تهران، انتشارات مدرس، ۱۳۷۴، چاپ ششم.
از مفاد م ۴۸۳ و ملاک م ۴۸۸ ق. م بر می‌آید که تلف باید ناشی از حوادث قهری و طبیعی مانند سیل و زلزله و آتش‌سوزی باشد و هرگاه موجر یا دیگری سبب تلف آن شود، اجاره به حال خود باقی است و مستاجر می‌تواند طبق قواعد اتلاف و تسبیب به کسی که باعث ضرر او شده، رجوع کند و احرت‌المثل بگیرد.
تلف عین در صورتی موجب بطلان اجاره می‌شود که موضوع آن منفعت عین معین باشد. چون طبق م ۴۸۲ ق. م: «اگر مورد اجاره عین کلی باشد و فردی معیوب درآید مستاجر حق فسخ ندارد و می‌تواند موجر را مجبور به تبدیل آن نماید و اگر تبدیل آن ممکن نباشد، حق فسخ خواهد داشت.»

۲.۳ - خارج شدن عین از قابلیت انتفاع


طبق م ۴۸۱ ق. م: «هرگاه عین مستاجره به واسطه عیب از قابلیت انتفاع خارج شده و نتوان رفع عیب نمود اجاره باطل می‌شود.» زیرا معیوب شدن عین مستاجره به طوری که انتفاع از آن ممکن نشود و نتوان از آن رفع عیب نمود در حکم تلف است.
[۹] امامی، حسن، حقوق مدنی، ج۲، ص۵۴، تهران، کتاب‌فروشی اسلامیه، ۱۳۷۴، چاپ یازدهم.

اگر در فرض بالا، موجر بتواند بدون آن که ضرری متوجه مستاجر گردد، عیب عین مستاجره را برطرف کند بنا بر مستفاد از م ۴۷۸ ق. م اجاره باطل نمی‌شود.
[۱۰] امامی، حسن، حقوق مدنی، ج۲، ص۵۴، تهران، کتاب‌فروشی اسلامیه، ۱۳۷۴، چاپ یازدهم.


۳ - فسخ اجاره


م ۴۵۶ ق. م می‌گوید: «تمام انواع خیارات در جمیع معاملات لازمه ممکن است موجود باشد مگر خیار مجلس و حیوان و تاخیر ثمن که مخصوص بیع است.»
قانون مدنی در فصل اجاره در موارد مختلف به ذکر احکام خیار تخلف شرط، عیب، تبعض صفقه، و خیار شرط پرداخته و نسبت به بقیه خیارات ساکت مانده و به بیان م ۴۵۶ اکتفا کرده است.
[۱۱] امامی، حسن، حقوق مدنی، ج۲، ص۴۲، تهران، کتاب‌فروشی اسلامیه، ۱۳۷۴، چاپ یازدهم.


۳.۱ - خیار تخلف شرط


قانون مدنی در ذیل ماده ۴۹۶ می‌گوید: «... و نسبت به تخلف از شرائطی که بین موجر و مستاجر مقرر است خیار فسخ از تاریخ تخلف ثابت می‌گردد». مثلا هرگاه مستاجر بر موجر شرط کند که تعمیراتی را در مورد اجاره انجام دهد و موجر از انجام آن امتناع کند، مستاجر می‌تواند اجاره را فسخ کند و یا به همان نحو نگه دارد و تقلیل نسبی مال‌الاجاره را نمی‌تواند مطالبه کند. همچنان که هرگاه موجر بر مستاجر شرط کند که مورد اجاره را به دیگری واگذار ننماید با تخلف مستاجر، موجر می‌تواند اجاره را فسخ کند.
[۱۲] امامی، حسن، حقوق مدنی، ج۲، ص۴۲-۴۳، تهران، کتاب‌فروشی اسلامیه، ۱۳۷۴، چاپ یازدهم.


۳.۲ - خیار عیب


عیب در اجاره، ‌خصوصیت‌هایی دارد که در زیر آورده می‌شود:
[۱۳] کاتوزیان، ناصر، دوره عقود معین، ص۴۳۸-۴۳۹، تهران، انتشارات مدرس، ۱۳۷۴، چاپ ششم.

۱. عیبی که موجب فسخ اجاره می‌شود، عیبی است که موجب نقصان یا صعوبت در انتفاع باشد. ‌
۲. خیار عیب در اجاره، تنها حق فسخ به وجود می‌آورد و به استناد عیب مورد اجاره نمی‌توان درخواست ارش کرد. (م «۴۷۸» ق. م در این باره می‌گوید: «هرگاه معلوم شود عین مستاجره در حال اجاره معیوب بوده، مستاجر می‌تواند اجاره را فسخ کند یا به همان نحوی که بوده است اجاره را با تمام اجرت قبول کند...».)
۳. اگر موجر قبل از اعمال خیار، رفع عیب کند به نحوی که به مستاجر ضرری نرسد، مستاجر حق فسخ ندارد. (چنان‌که در انتهای ماده ۴۷۸ گفته شده است: «... ولی اگر موجر رفع عیب کند به نحوی که به مستاجر ضرری نرسد، مستاجر حق فسخ ندارد.»)
۴. عیب در اثناء اجاره نسبت به بقیه مدت، برای مستاجر حق فسخ می‌آورد. (م «۴۸۰» ق. م می‌گوید: «... و اگر عیب در اثناء مدت اجاره حادث شود نسبت به بقیه مدت خیار ثابت است.»)

۳.۳ - خیار شرط


م ۴۹۸ ق. م: «اگر عین مستاجره به دیگری منتقل شود اجاره به حال خود باقی است مگر این که موجر حق فسخ در صورت نقل را برای خود شرط کرده باشد.»
[۱۴] امامی، حسن، حقوق مدنی، ج۲، ص۴۸، تهران، کتاب‌فروشی اسلامیه، ۱۳۷۴، چاپ یازدهم.
شرط فسخ برای موجر در صورت فروش عین مستاجره به یکی از صور زیر است:
[۱۵] امامی، حسن، حقوق مدنی، ج۲، ص۴۸، تهران، کتاب‌فروشی اسلامیه، ۱۳۷۴، چاپ یازدهم.

۱. ضمن عقد اجاره برای موجر در تمام مدت اجاره، حق فسخ شرط می‌شود ولی اعمال آن متوقف بر فروش عین مستاجره است.
۲. ضمن عقد اجاره شرط می‌شود که اگر موجر عین مستاجره را بفروشد حق خیار برای او به وجود می‌آید. (شرط خیار در این مورد به صورت تعلیق است و پیدایش آن متوقف بر فروش عین مستاجره می‌باشد).
۳. ضمن عقد اجاره شرط می‌شود که چنان‌چه موجر عین مستاجره را بفروشد، عقد خود به خود منفسخ شود.
۴. ضمن عقد اجاره شرط می‌شود چنان‌چه موجر عین مستاجره را بفروشد، مستاجر ملزم باشد اجاره را فسخ نماید. در این صورت پس از فروش عین هرگاه مستاجر، اجاره را فسخ ننماید، اجبار به فسخ می‌شود.
خیار شرط در قانون روابط موجر و مستاجر به صورت زیر آمده است:
[۱۶] کاتوزیان، ناصر، دوره عقود معین، ص۴۳۹، تهران، انتشارات مدرس، ۱۳۷۴، چاپ ششم.

۱. شرط خیار به سود مستاجر است و مستاجر می‌تواند در مواردی که در قرارداد پیش‌بینی شده است، اجاره را فسخ کند. این موارد عبارت‌اند از:
بند ۳ از م ۱۲ ق. ر. م. م (قانون روابط موجر و مستاجر) ۱۳۵۶: «در مواردی که مطابق شرایط اجاره، حق فسخ مستاجر تحقق یابد».
بند ۲ م ۶ ق. ر. م. م ۱۳۶۲: «در مواردی که مطابق شرایط اجاره حق فسخ مستاجر تحقق یابد».
۲. شرط خیار اصولا به سود موجر، ممنوع است و تنها در یک مورد امکان دارد: هنگامی که مورد اجاره محل سکنی باشد و «... در اجاره‌نامه حق فسخ اجاره هنگام انتقال قطعی شرط شده باشد». (بند ب از م ۸ ق. ر. م. م. ۱۳۶۲).

۴ - پایان مدت اجاره


م ۴۹۴ ق. م می‌گوید: «عقد اجاره به محض انقضاء مدت برطرف می‌شود و اگر پس از انقضاء آن مستاجر، عین مستاجره را بدون اذن مالک مدتی در تصرف خود نگاه دارد موجر برای مدت مزبور مستحق اجرت‌المثل خواهد بود اگرچه مستاجر استیفاء منفعت نکرده باشد و اگر با اجازه مالک در تصرف نگاه دارد وقتی باید اجرت‌المثل بدهد که استیفاء منفعت کرده باشد مگر این‌که مالک اجازه داده باشدکه مجانا استفاده نماید.»
ماده مزبور دارای چهار قسمت است:
[۱۷] امامی، حسن، حقوق مدنی، ج۲، ص۵۷، تهران، کتاب‌فروشی اسلامیه، ۱۳۷۴، چاپ یازدهم.

اول- عقد اجاره به محض انقضاء مدت، برطرف می‌شود. چون مالک در عقد اجاره، منفعت را برای مدت معینی به مستاجر، تملیک می‌کند و چون مدت مقرر منقضی گردد، عقد اجاره خاتمه می‌یابد.
دوم- عین مستاجره پس از انقضاء مدت در دست مستاجر، امانت می‌باشد: عین مستاجره در تمامی مدت اجاره در دست مستاجر، به عنوان امانت مالکانه می‌باشد و با انقضاء مدت، عنوان اجاره زایل می‌شود ولی عنوان امانت تا زمانی‌که موجر آن را مطالبه نکرده است، باقی می‌باشد.
سوم- پس از انقضاء مدت اجاره مادام که مالک استرداد عین مستاجره را نخواهد، مستحق اجرت‌المثل نخواهد بود مگر آن که مستاجر استیفاء منفعت کرده باشد. زیرا طبق م ۴۹۴ ق. م: «مستاجر وقتی باید اجرت‌المثل بدهد که استیفاء منفعت کرده باشد مگر این که مالک اجازه داده باشد که مجانا استفاده نماید».
چهارم- پس از انقضاء مدت، چنان‌چه مالک استرداد عین مستاجره را بخواهد و مستاجر با امکان رد، آن را در تصرف خود نگاه دارد، باید اجرت‌المثل آن را بپردازد اگر چه استیفاء منفعت نکرده باشد. چنان‌که از م ۶۳۱ ق. م مستفاد می‌گردد از تاریخ مطالبه استرداد عین مستاجره از طرف مالک و امتناع متصرف با امکان رد، عنوان امانت مالکانه زایل و متصرف در حکم غاصب در می‌آید. در این صورت بنا بر مستفاد از م۳۳۰ ق‌. م باید اجرت‌المثل مدت تصرف خود را بدهد اگر چه استیفاء منفعت نکرده باشد.

۵ - پانویس

 
۱. ↑ معین، محمد، فرهنگ فارسی، ج۱، ص۱۴۳، تهران، بی‌نا، ۱۳۶۲، چاپ پنجم.
۲. ↑ انصاری، مسعود و محمدعلی طاهری، دانشنامه حقوق خصوصی، ج۱، ص۴۷۳-۴۷۴، تهران، انتشارات محراب فکر، ۱۳۶۸، چاپ دوم.
۳. ↑ معین، محمد، فرهنگ فارسی، ج۱، ص۱۴۳، تهران، بی‌نا، ۱۳۶۲، چاپ پنجم.
۴. ↑ کاتوزیان، ناصر، دوره عقود معین، ص۴۳۳، تهران، انتشارات مدرس، ۱۳۷۴، چاپ ششم.
۵. ↑ امامی، حسن، حقوق مدنی، ج۲، ص۵۱، تهران، کتاب‌فروشی اسلامیه، ۱۳۷۴، چاپ یازدهم.
۶. ↑ کاتوزیان، ناصر، دوره عقود معین، ص۴۳۴، تهران، انتشارات مدرس، ۱۳۷۴، چاپ ششم.
۷. ↑ امامی، حسن، حقوق مدنی، ج۲، ص۵۲، تهران، کتاب‌فروشی اسلامیه، ۱۳۷۴، چاپ یازدهم.
۸. ↑ کاتوزیان، ناصر، دوره عقود معین، ص۴۳۵، تهران، انتشارات مدرس، ۱۳۷۴، چاپ ششم.
۹. ↑ امامی، حسن، حقوق مدنی، ج۲، ص۵۴، تهران، کتاب‌فروشی اسلامیه، ۱۳۷۴، چاپ یازدهم.
۱۰. ↑ امامی، حسن، حقوق مدنی، ج۲، ص۵۴، تهران، کتاب‌فروشی اسلامیه، ۱۳۷۴، چاپ یازدهم.
۱۱. ↑ امامی، حسن، حقوق مدنی، ج۲، ص۴۲، تهران، کتاب‌فروشی اسلامیه، ۱۳۷۴، چاپ یازدهم.
۱۲. ↑ امامی، حسن، حقوق مدنی، ج۲، ص۴۲-۴۳، تهران، کتاب‌فروشی اسلامیه، ۱۳۷۴، چاپ یازدهم.
۱۳. ↑ کاتوزیان، ناصر، دوره عقود معین، ص۴۳۸-۴۳۹، تهران، انتشارات مدرس، ۱۳۷۴، چاپ ششم.
۱۴. ↑ امامی، حسن، حقوق مدنی، ج۲، ص۴۸، تهران، کتاب‌فروشی اسلامیه، ۱۳۷۴، چاپ یازدهم.
۱۵. ↑ امامی، حسن، حقوق مدنی، ج۲، ص۴۸، تهران، کتاب‌فروشی اسلامیه، ۱۳۷۴، چاپ یازدهم.
۱۶. ↑ کاتوزیان، ناصر، دوره عقود معین، ص۴۳۹، تهران، انتشارات مدرس، ۱۳۷۴، چاپ ششم.
۱۷. ↑ امامی، حسن، حقوق مدنی، ج۲، ص۵۷، تهران، کتاب‌فروشی اسلامیه، ۱۳۷۴، چاپ یازدهم.


۶ - منبع


سایت پژوهه، برگرفته از مقاله «اسباب انحلال اجاره»، تاریخ بازیابی ۱۳۹۹/۱/۷.    


رده‌های این صفحه : اجاره | حقوق خصوصی | مباحث حقوقی




آخرین نظرات
کلیه حقوق این تارنما متعلق به فرا دانشنامه ویکی بین است.